不動産はどのように相続評価すればよいですか?

相続税の基礎控除が下がったと聞きました。私は都内に自宅を所有しており、その他に預金と株式があります。子供が1人しかいないため、相続人は妻と子供の2名の予定です。現預金や株の評価方法は分かるのですが、不動産は公示価格、路線価、固定資産評価額、市場価格等いろいろ計算方法があるようです。不動産はどのように相続評価すればよいのでしょうか?遺産の中で一番高額となるであろう自宅がどれくらいの相続評価額となるのか知っておきたいです。

原則として、土地は「路線価」を基準として計算し、建物は「固定資産税評価額」を基準として相続税評価額を計算します。不動産は一般的に他の財産と比較して高額ですし、計算方法が複雑なケースもあるため、相続税評価額は専門家である税理士に相談することをお勧めします。

土地の評価は「1物4価」とも言われ、同じ土地でも評価額が複数あります。

(1)実勢価格

「実勢価格」は市場価格や時価とも言われ、実際に不動産が売買される際に、売主と買主の希望が一致した金額です。時価のため、売買のタイミングや売買契約の当事者間の合意で特殊事情に応じて値引きなどもあるため価格は変動します。相続税の算定基準とはなりません。

(2)公示価格

「公示価格」は、国土交通省が法律に基づいて、毎年1月1日時点の土地の価格を公示しているもので、不動産鑑定士が現地を調査し評価をおこなっています。公示価格は、公共事業などで利用され、相続税の算定基準とはなりません。

(3)路線価

「路線価」は、国税庁が市街地にある土地を評価するために、毎年1月1日時点の価格を公表するもので、相続税や贈与税の計算の基礎となる評価額をいいます。土地の相続税評価額は路線価を基準として計算します。

(4)固定資産評価額

「固定資産評価額」とは、全国の各市町村が3年毎に1月1日時点での土地と建物の固定資産税の計算の基礎となる評価額を出しています。”建物”の相続税評価額は固定資産税評価額をもとに計算します。

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